Hukum Jaminan

A.   Pengertian

Menurut Kamus Umum Bahasa Indonesia Jaminan diartikan sebagai tanggungan. Sedangkan menurut Pasal 8 Undang-Undang Nomor.10 tahun1998  jaminan adalah keyakinan atas kemampuandan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan.

Sedangkan menurut para ahli hukum jaminan Adalah:

a.    Salim HS SH MS

Hukum jaminan adalah keseluruhan dari kaedah2 hukum yang mengatur hubungan hokum antara pemberi dan penerima jaminan dalam kaitannya dengan pembebanan jaminan untuk mendapatkan fasilitas kredit.

b.    J Satrio

Hukum jaminan adalah peraturan hokum yang mengatur jaminan2 piutang seorang kreditur terhadap debitur

B.  Asas-Asas Hukum Jaminan

1.    Asas Publicitiet

Asas bahwa semua hak baik hak Gadai hak tanggungan hak fidusia dan hipotik harus didaftarkan. Pendaftaran dimaksudkan Supaya pihak ketiga tahu bahwa benda tersebut sedang dijaminkan untuk sebuah hutang atau dalam pembebanan hutang. Obejek hak yang harus didaftarkan, seperti:

a.    Hak Gadai

Ex : Hp, Leptop, Emas dll.

Objekjaminan gadai adalah Barang bergerak baik yang berwujud maupun tidak berwujud

b.    Hak tanggungan

Objek benda jaminan adalah tanah berikut atau tidak berikut dengan apa yang ada diatasnya maka aturan hokum Yang mengaturnya adalah hak tanggungan

c.    Hak fidusia

Objek jaminan adalah benda bergerak

Ex :  mobil, Honda, perabot2

Benda yang akan menjadi jaminan masih tetap dikuasai. Aturan hokum yang mengaturnya disebut lembaga Fidusia

Benda yang akan menjadi jaminan tapi tidak dikuasainya maka aturan hokum yang mengaturnya disebut pengadaian

d.    Hipotik

Hipotik digunakan apabila benda yang sebagai jaminan berupa kapal yang berbobot minimal 20 ton. Hak-hak yang dijadikan sebagai jaminan ia wajib didaftarkan yaitu dimasing2 instansi yang berwenang terhadap benda tersebut.

2. Asas specialitiet

Bahwa hak tanggungan, hak fidusia dan hipotik hanya dapat dibebankan atas persil (satuan tanah) atau atas barang2 yang sudah terdaftar atas nama orang tertentu

3. Asas tidak dapat dibagi

Yaitu asas dapat dibaginya hutang tidak dapat mengakibatkan dapat dibaginya hak tanggungan, hak fidusia, hipotik walaupun telah dilakukan pembayaran sebagian

Contoh  :

A berhutang ke Bank 100 juta dengan jaminan sebidang tanah, dan sebuah mobil. Tanah nilai taksirannya 100 juta dan mobil nilai taksirannya 60 juta, apabila hutang ini telah 50 % diselesaikan maka nilai jaminannya hanya sebatas 1 benda jaminan tapi dengan begitu walau hutang sudah mengecil tapi jaminan tidak bisa dibagi atau diambil

4. Asas inbezittsteling

Barang jaminan gadai harus berada pada penerima gadai

5. Asas horizontal

Yaitu bangunan dan tanah bukan merupakan satu kesatuan hal ini dapat dilihat dalam penggunaan hak pakai, hak guna bangunan

EX  :

Tahun 1985 Penjamin Apartemen / Rusun

Untuk apartemen atau rusun maka ketika dijadikan sebagai jaminan sebuah hutang maka lembaga jaminannya adalah Fidusia.

C.  Sistim Pengaturan Hukum Jaminan

Ada 2 sistem hokum  :

1.  Sistem terbuka

Boleh disimpangi

2.  Sistem tertutup      

Tidak Boleh disimpangi tunduk oleh peraturan2 yang telah ditetapkan, tidak dapat mengadakan hak2 jaminan baru selain yang telah ditetapkan dalam Undang2

D.  Sumber Hukum Jaminan

1.    BUKU KE II KUHPerdata: Antara lain tentang gadai dan hipotik

2.    Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (KUHD) ;Terutama yang berkaitan Hipotik kapal laut

3.    Undang2 No 5 tahun 1960  tentang peraturan dasar Pokok agrarian

4.    Undang-Undang No 4 tahun 1996  tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah

5.    Undang-undang No 42 tahun 1949 Tentang Fidusia

6.    Undang-undang no 21 Tahun 1992 Tentang pelayaran

JAMINAN HIPOTIK
            Menurut Pasal 1162 BW Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian dari padanya bagi penglunasan suatu perikatan.

Menurut Vollmar hipotek adalah
sebuah hak kebendaan atas benda-benda bergerak tidak bermaksud untuk memberikan orang yang berhak (pemegang hipotek) sesuatu nikmat dari suatu benda, tetapi ia bermaksud memberikan jaminan belaka bagi pelunasan sebuah hutang dengan dilebihdahulukan”.

             pengertian kapal terdapat dalam pasal 49 UU No. 21 thn 1992 tentang  pelayaran kapal “kendaraan air dg bentuk dan jenis apapun, yg digerakan dg tenaga mekanik, tenaga angin at ditunda, termasuk kendaraan yg berdaya dukung dinamis, kendaraan di bawah permukaan laut serta alat apung dan bangunan yg terapung yg tdk berpindah-pindah”
 inti definisi ini adalah  bahwa kapal merupakan kendaraan air denngan bentuk dan jenis apapun.
 

hipotek kapal laut adalah “hak kebendaan atas kapal yg dibukukan atau didaftarkan( biasanya dg isi kotor di atas 20 m3)diberikan dengan akta autentik, guna menjamin tagihan hutang”

Unsur-Unsur Kapal Laut
 1. Adanya hak kebendaan
 2. Objeknya adlah kapal yg beratnya di atas 20 m3
 3. Kapal tersebut harus yg dibukukan
 4. Diberikan dengan akta autentik
 5. Menjamin tagihan hutang

Dasar Hukum Hipotek Kapal Laut
 pasal 1162 s.d 1232 kuhperdata
 1. Ketentuan2 umum (ps 1162 s.d 1178 KUHPerdata).

2.    Pendaftaran hipotek dan bentuk pendaftaran Ps 1179 s.d Ps 1194  KUHPerdata

3.    Pencoretan pendaftaran Ps. 1195 s.d 1197 KUHPerdata

4.    Akibat Hipotek terhadap pihak ke-3 yg mengusai barang yg dibebani Pasal 1198 s.d 1208 KUHPerdata

5.    Hapusnya hipotek Ps. 1209 s.d 1220 KUHPerdata.

Pegawai2 yg ditugaskan menyimpan hipotek, tanggung jawab mereka dan  hal diketahuinya daftar2 oleh masyarakat (Ps. 1221 s.d Ps. 1232 KUHPerdata

Objek Hipotek Kapal Laut Ps.1164 Kuhperdata
 kapal laut yg ukurannya 20 m3, sedangkan di bawah 20 m3 berlaku ketentuan fidusia
 

Subjek Hipotek Kapal Laut
1.pemberihipotek(hipotheekgever)
2. penerima hipotek ( hipotheekbank,hipotheehouder,atau hipotheeknemer) yaitu orang yg meminjam uang.
 

Prosedur Dan Syarat2 Pembebanan Hipotek
 1. kapal yg sudah didaftar dan
 2. dilakukan dg membuat akta hipotek di tempat dimana kapal semula didaftar

Tujuan Kapal Didaftar Adalah

1.    Untuk memperolehsurat tanda kebangsaan kapal(stkk). Dg adanya stkk maka kapal dpt berlayar dg mengibarkan bendera kebangsaanya,dg demikian kedaulatan negara bendera berlaku secara penuh di atas kapal tsb dan orang yg berada di atas kapal hrs tunduk kpd peraturan2 dari negara bendera.

6.    Status hukum pemilikan kapal menjadi jelan.

7.    dapat dipasang/dibebani hipotek

Syarat Kapal Yang Didaftar Di Indonesia

2.    Kapal dg ukuran isi kotor sekurang-kurangnya 20 m3 atau dinilai sama dengan itu

3.    Dimiliki oleh warga negara indonesia atau badan hk indonesia dan berkedudukan di indonesia (ps 46ayat(2) uu n0 21 thn 1992 ttg pelayaran

Dokumen-dokumen Yang Harus Dilengkapi Untuk Pendaftaran Kapal Laut
a. Mengajukan surat permohonan kpd pejabaat pendaftar
b. Bukti kepemilikan kapal
c. Identitas pemilik
d. Surat ukur(sementara/tetap)
e. Delection certificate khusus untuk kapal laut yg pernah didaftarkan di luar negeri

JAMINAN GADAI (1150–1160 BW)

Gadai berasal dari terjemahan dari kata pand(bhs. Belanda) atau pledge atau pawn (bhs Inggris)
 Pengertian Gadai Tercantum dalam Pasal 1150 KUHPerdata  Gadai adalah suatu hak yang diperoleh seorang berpiutang atas suatu barang bergerak, yg diserahkan kepadanya oleh seorang lain atas namanya, dan yang memberikan kekauasaan kepada si berpiutang itu untuk mengambil pelunasan dari barang tesebut secara didahulukan dari pada orang-orang berpiutang lainnya dengan kekecualian.

Unsur-unsur yang tercantum dalam pengertian gadai

1.    Adanya subjek gadai yaitu Kreditur sebagai penerima gadai dan debitur sebagai pemberi gadai.

2.    Adanya Objek gadai yaitu : Barang bergerak baik yang berwujud maupun tidak berwujud

3.    Adanya kewenangan kreditur adalah : Kewenangan untuk melakukan pelelangan terhadap barang debitur, hal ini di sebabkan karena debitur tidak melaksanakan prestasi sesuai dengan kesepakatan walaupun debitur sudah diberikan somasi

Di Indonesia lembaga yang ditunjuk untuk menerima dan menyalurkan kredit berdasarkan hokum gadai adalah perum gadai, perusahaan ini didirikan berdasarkan :

-   PP No 7 Tahun 1969 tentang perusahaan jawatan pengadaian.

-   PP No 10 Tahun 1970 perubahan PP No 7 Tahun 1969 tentang perusahaan jawatan pengadaian.

-   PP No 103 tahun 2000 tentang perum pengadaian.

Usaha yang paling menonjol yang dilakukan perum penggadaian adalah menyalurkan kredit, berdasarkan hokum gadai artinya bahwa barang yang digadaikan itu harus diserahkan oleh pemberi gadai kepada penerima gadai sehingga barang-barang itu berada di bawah kekuasaan pemberi gadai asas ini disebut IN BEZIT STELING

Gadai dikonstruksikan sebagai perjanjian accesoir (tambahan) sedangkan perjanjian pokoknya adalah perjanjian pinjam meminjam uang dengan jaminan benda bergerak apabila debitur dalam melaksanakan kewajibannya, barang yang telah dijaminkan oleh debitur kepada kreditur dapat dilakukan pelelangan untuk melunasi hutang debitur.

Gadai Tanah pertanian UU No 56 tahun 1960

Gadai tanah ini bukan dikonstruksikan sebagai perjanjian tambahan, tetapi merupakan perjanjian yang berdiri sendiri dimana yang jadi objeknya adalah tanah. Kalau sifatnya sebagai jaminan maka ketika perjanjian pokok terjadi wan prestasi, maka barang gadai tidak akan dilakukan pelelangan

Prosedur dan syarat-syarat pemberian dan pelunasan pinjaman gadai

Setiap nasabah yang ingin mendapatkan pinjaman dari penggadaian keinginan kepada para [penerima gadai dengan menyerahkan objek gadai kepada penaksir gadai.

Penaksir gadai adalah :

Merupakan orang yang ditunjuk oleh lembaga penggadaian untuk menaksir objek gadai. Penaksir gadai melakukan aktivitas-aktivitas sebagai berikut :

1.      Menerima barang jaminan dari nasabah dan menetapkan besar nilai tafsiran dan uang pinjamannya.

2.      Mencatat nilai taksiran dan uang pinjaman pada buku tafsiran kredit dan menerbitkan SBK ( surat bukti kredit ).

3.      SBK dibuat rangkap 2.

4.      Lembar 1 diserahkan kepada nasabah

5.       Kiter tengah dan luar lembar kedua ditempatkan pada barang.

6.      Kitter dalam serta badan dikirim ke kasir.

 Jangka Waktu Gadai

No	Uang Pinjaman	Sewa modal/15 Hari	Max waktu kredit	Max sewa Modal
A	5.000 S/d 40.000	1,125 %	120 Hari	10 %
B	40.500 s/d 150.000	1,15 %	120 Hari	12 %
C	151.000 s/d 500.000	1,75 %	120 Hari	14 &
D	510.000 s/d ke atas	1,75 %	120 Hari	14 %

       Surat Edaran No 16/OP 00211/2001 tentang petunjuk pelaksanaan SK Direksi

       No 020/OP 00211/2001 Tentang perubahan tariff sewa modal

Hapusnya Gadai

Ada 2 cara hapusnya hokum gadai ( Pasal 1152 )

1.    Hapus barang gadai itu hapus dari pemegang gadai.

2.    Hilangnya barang gadai/dilepaskan dari kekuasaan penerima gadai (surat bukti kredit).

Pelelangan Barang Gadai

Dalam surat bukti kredit telah di tentukan tanggal mulainya kredit dan tanggal jatuh temponya atau taggal pengembalian kredit, disamping itu di dalam SBK telah ditentukan syarat jika sampai dengan tanggal jatuh tempo pinjaman tidak dilunasi/diperpanjang maka barang jaminan akan dilelang pada tanggal yang sudah ditentukan. Tanggal jatuh tempo berbeda dengan tanggal pelelangan, tenggang waktu antara jatuh tempo dengan pelelangan berselisih 20 hari hal mana di maksudkan untuk memberikan kesempatan kepada debitur untuk melunasi pinjaman pokok beserta bunganya. Apabila hasil pelelangan ada kelebihan maka sisanya akan dikembalikan kepada debitur.

JAMINAN FIDUSIA

Fidusia asal kata dalam bahasa belanda artinya kepercayaan, sedang dalam literature lain eigendum overracht atau peralihan kepercayaan

Di dalam pasal 1 ayat 1 UU no 42 tahun 1999 Pengertian Fidusia

adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda  atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikan nya di alihkan tetap dalam penguasaan pemilik benda.

Jaminan Fidusia

Hak jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana di maksud dalam UU No 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan yang tetap berada dalam pengguasaan pemberi fidusia sebagai agunan bagi pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada penerima fidusia terhadap kreditur lainnya

Menurut DR A Hamsah dan Senjun Manulang

Fidusia adalah :

Suatu cara pengoperan hak milik dari pemiliknya (Debitur) berdasarkan adanya perjanjian pokok (perjanjian hutang piutang) kepada kreditur, akan tetapi yang diserahkan hanya haknya saja secara Yuridis Levering  dan hanya dimiliki oleh kreditur secara kepercayaan saja (sebagai jaminan hutang debitur)sedang kan barangnya tetap dikuasai oleh debitur tetapi bukan lagi sebagai eigenaar (pemilik) maupun beziter (menguasai) melainkan hanya sebagai Detentor atau Holder dan atas nama kreditur Eigenaar.

Pasal 1977 BW

Beziter yang menguasai secara hokum dianggap memiliki

Kalau ada klausula dalam perjanjian “jaminan ketika debitur wan prestasi maka benda jaminanmenjadi milik kreditur”, maka perjanjian tersebut batal demi hokum. Dasar hukumnya Pasal 12 UU no 4 tahun 1996, Berlaku untuk semua benda jaminan oleh sebab itu ini merupakan suatu asaz

Lembaga fidusia di ciptakan dari berbagai sebab :

Hukum gadai tidak memenuhi harapan dari debitur, harapan tsb adalah bila seorang pengusaha hendak menjalankan usaha tapi benda yang diperlukan untuk usaha tersebut dikuasai oleh kreditur, kurang memuaskan.

Latar belakang timbulnya lembaga fidusia

Sebagaimana dipaparkan oleh para ahli adalah karena ketentuan UU yang mengatur tentang lembaga gadai mengandung banyak kekurangan tidak memenuhi kebutuhan masyarakat dan tidak dapat mengikuti perkembangan masyarakat hambatan itu meliputi  :

1. Adanya asaz In bezit stelling

asas yang menyaratkan bahwa kekuasaan atas benda nya harus pindah/berada pada pemegang gadai sebagai mana diatur dalam pasal 1152 BW, ini merupakan hambatan yang berat bagi gadai atas benda2 bergerak yang berwujud karena pemberi gadai tidak dapat menggunakan benda2 tersebut untuk keperluannya

2. Gadai atas surat-surat piutang

Kelemahan dalam pelaksanaan gadai atas surat2 piutang ini karena :

a. Tidak adanya ketentuan tentang cara penarikan dari piutang2 oleh si pemegang gadai

b.     Tidak adanya ketentuan mengenai bentuk tertentu bagaimana gadai itu harus dilaksanakan.

3. Gadai kurang memuaskan

Karena ketiadaan kepastian, berkedudukan sebagai kreditur terkuat sebagaimana tampak dalam hal membagi eksekusi kreditur lain yaitu pemegang hak PRIVILEGE dapat kedudukan lebih tinggi dari pada pemegang gadai

Dasar Hukum Jaminan Fidusia

1.    Arrest Thoge road 1929, Tgl 25 Januari 1929 Tentang Bierbrouwerij Arrest (negeri Belanda)

2.    Arrest Hogger Rechshof 18 Agustus 1932 Tentang BPM-Clynet Arrest (Indonesia)

3.    UU No 42 Tahun 1999 Tentang jaminan Fidusia

Objek Dan Subjek jamninan Fidusia

Dengan keluarnya UU 42 1999 terjadi pergeseran atau diperluasnya objek dari jaminan fidusia, sebelum keluar UU ini Cuma benda tidak bergerak, setelah keluar UU ini menjadi benda2 tidak bergerak yang tidak bisa. dijaminakan sebagai hak tanggungan

Catatan :

Sebelum Keluar UU 42 tahun 1999 yang menjadi objek jaminan fidusia adalah benda bergerak yang terdiri dari benda dalam persediaan, benda dagangan, piutang, peralatan mesin dan kendaraan bermotor dengan keluarnya UU no 42 tahun 1999 mak objek jaminan fidusia diberikan pengertian yang luas.

Objek Fidusia di bagi 2 yaitu :

1. Benda Bergerak baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud
2. Benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dibebani hak tanggungan.

Dengan adanya UU No 16 Tahun 1995 tentang rumah susun maka terhadap rumah susun tersebut kalau akan dijaminkan atas suatu hutang meka lembaga jaminannya adalah fidusia

Subjek Fidusia

Subjek dari jaminan fidusia adalah pemberi dan penerima fidusia, pemberinya adalah orang perorangan atau koorporasi, pemilik benda yang menjadi objek jaminan fidusia sedangkan penerima fidusia adalah orang perorangan atau kooperasi yang mempunyai piutang yang pembayarannya dijamin dengan jaminan fidusia.

Pembebanan, bentuk dan substansi jaminan fidusia

Berawal dari sebuah perjanjian pokok (hutang-piutang), yang dalam perjanjian pokok itu ada pasal yang mengatur bahwa akan ada sebuah perjanjian Fidusia.

Pembebanan jaminan Fidusia diatur dalam pasal 4 sampai dengan pasal 10 UU No 42 1999.

Jaminan Fidusia adalah perjanjian ikutan dari suatu perjanjian pokok (hutang piutang) yang menimbulkan kewajiban bagi para pihak untuk memenuhi suatu prestasi

Pendaftaran Jaminan Fidusia

Setelah akta jaminan Fidusia yang dibuat di notaries maka dilakukan pendaftaran ke kantor pendaftaran fidusia.

Pendaftaran jaminan fidusia diatur dalam pasal 11, pendaftaran dilakukan pada kantor pendaftaran fidusia yang berada dalam lingkup tugas departemen kehakiman dan HAM.

Tujuan Pendaftaran adalah  :

1. Memberikan kepastian hokum kepada para pihak yang berkepentingan
2. Memberikan hak yang didahulukan atau priverent kepada penerima fidusia terhadap kreditur yang lain.

Dalam sertifikat jaminan fidusia tercantum kata-kata “ demi keadilan berdasarkan ketuhanan yang maha esa “. Sertifikat jaminan ini mempunyai kekuatan EXEKUTORIAL yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hokum yang pasti.

Apabila debitur cedera janji penerima fidusia mempunyai hak untuk menjual benda yang menjadi objek jaminan fidusia atas kekuasaannya sendiri.

Hapusnya dan Roya Jaminan Fidusia adalah  :

Tidak berlakunya lagi jaminan Fidusia

Ada 3 sebab Hapusnya jaminan Fidusia

1. Pertama hapusnya hutang yang dijamin dengan fidusia

Contoh  :  Hutang Telah dibayar lunas oleh debitur

2. Pelepasan Hak atas jaminan fidusia oleh penerima fidusia

Contoh  :

Lola hutang ke Bank Mandiri sebesar 3 milyar, ketika lola wan prestasi ternyata setelah dihitung kekayaannya kurang dari 3 Milyar (lihat masalah harga tanah di padang dimana dulu harga tanah daerah pantai harganya tinggi setelah adanya sunami aceh dan sering terjadi gempa maka harga tanah diderah sekitar pantai jadi murah), jalan keluarnya adalah kreditur membuat atau mengajukan permohonan bahwa lola failit tapi karena yang bisa mengajukan pailit adalah kreditur yang berstatus kongkuren oleh karena itu maka kreditur mengajukan pelelangan terhadap harta jaminan dengan alasan wan prestasi dan kekurangannya di jatuhkan ke proses pailit.

3. Musnahnya barang yang menjadi Objek Fidusia

Musnahnya benda jaminan fidusia tersebut tidak menghapuskan claim asuransi

Roya

Sebuah Sertifikat apa bila dijadikan jaminan pada kreditur maka akan ada ditulis keterangannya pada sertifikat tersebut yang menyatakan bahwa sertifikat tersebut sedang dijaminakan pada kreditur/berstatus sedang dijaminakan, tulisan tersebut memakai tinta merah apabila kelak debitur membayar lunas/menyelesaian pembayarah hutang maka tanda yang bertulis merah tersebut di coret dengan tanda silang yang menyatakan bahwa sertifikat tersebut sudah tidak menjadi jaminan dari suatu Bank. Inilah yang dinamakan ROYA.

Exekusi jaminan fidusia

Penyitaan penjualan benda yang menjadi objek jaminan fidusia

Alasan dilakukan exekusi jaminan fidusia

1. Karena perjanjian pokok tidak dilaksanakan dengan baik.
2. Karena Kreditur ingkar janji atau wan prestasi atau hutang tidak dibayar.

Ada 3 cara Exekusi Benda jaminan Fidusia

1. pelaksanaan title Exekutorial oleh pemberi dan penerima fidusi yaitu tulisan yang mengandung putusan pengadilan yang memberi dasar penyitaan dan lelang sita tanpa perantara hakim
2. Penjualan benda yang menjadi objek jaminan Fidusia atas kekuasaan penerima fidusia sendiri melalui pelelangan umum.
3. Penjualan dibawah tangan yang dilakukan penanda tanganan kesepakatan

JAMINAN TANGGUNGAN

Hak tanggungan Adalah  Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud di dalam UU No 5 tahun 1960 berikut atau tidak berikut “benda2 lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu yang menberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur2 lainnya.

Unsur-unsurnya

1.    Hak jaminan yang dibebankan hak atas tanah.

2.    Hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah.

3.    Untuk pelunasan hutang tertentu.

4.    Hak preferen sama dengan kedudukan yang diutamakan.

Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya lazim disebut Droit de Preference.

Kreditur separatis adalah kreditur yang tidak kena dampak failit.

Guna irah-irah adalah berfungsi sebagai agar kreditur dapat melelang apabila debitur wanprestasi

Keistimewaan ini ditegaskan dalam pasal 1 ayat 1 dan pasal 20 ayat 1 UU no 4 Tahun 1976 yang berbunyi  :

“ apabila debitur cidera janji kreditur pemegang hak tanggungan berhak menjual objek yang dijadi kan jaminan melalui pelelangan umum menurut peraturan yang berlaku dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut dengan hak mendahului daripada kreditur yang lain yang bukan pemegang hak tanggungan atau kreditur pemegang hak tanggungan dengan perintah yang lebih  rendah. Hak yang istimewa ini tidak dipunyai oleh kreditur bukan pemegang hak tanggungan.

Dari uraian diatas dapat ditemukan ciri hak tanggungan adalah  :

1. Memberikan kedudukan yang diutamakan.
2. selalu mengikuti objek yang dijamin dalam tangan siapapun benda itu berada (Droit De suit)
3. Memenuhi asas, spesialitas dan publisitas dapat mengikat pihak ke tiga dan memberikan kepastian hukum bagi pihak yang berkepentingan
4. Mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya, kalau ia didaftarkan.

Selain ciri di atas keistimewaan kedudukan hukum, kreditur pemegang hak tanggungan juga dijamin dengan ketentuan pasal 21 UU No 4 Tahun 1996, apabila pemberi hak tanggungan dinyatakan failit objek hak tanggungan tidak termasuk ke dalam budel kefailitan pemberi hak tanggungan sebelum kreditur pemegang hak tanggungan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan objek hak tanggungan itu.

Objek Hak tanggungan

Ada 5 hak atas tanah yang dijaminkan  :

1.    Hak milik.

2.    HGU

3.    HGB

4.    Hak pakai baik yang berasal dari tanah hak milik maupun berasal dari hak atas tanah negara

5.    Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah ada atau akan ada merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut merupakan hak milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan dalam akta pemberian hak atas tanah yang bersangkutan.

Subjeknya mengikuti orang yang punya objek

Pengertian Tanah Hak milik

Hak milik adalah hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan dengan leluasa dan untuk berbuat bebas atas kebendaan itu dengan kedaulatan sepenuhnya asal tidak bertentangan dengan UU, ketentuan umum dan tidak mengganggu hak orang lain menurut pasal 570 KUHPer.

Hak milik menurut UU No 5 Tahun 1950 adalah hak turun temurun terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan yang tercantum dalam pasal 6 UUPA (setiap hak atas tanah itu berfungsi sosial)

Subjek Hak milik

a. WNI

b. Badan Hukum yang ditetapkan pemerintah sesuai dengan ketentuan yang berlaku

      Ex  : Bank pemerintah, badan keagamaan dan badan sosial.

Tata Cara tentang pemberian hak tanggungan.

Ada 2 macam

1.    Diberikan langsung oleh debitur

Prosedur pemberian hak tanggungan dengan cara langsung

a.    Didahului janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu yang merupakan tak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang.

Ex  :

Dalam perjanjian pokok yang di sebut hanya hutang piutang tapi dalam hal ini ada sedikit disinggung tentang pelunasannya di jamin oleh hak tanggungan yang akan ada perjanjiannya tersendiri.

b.    Dilakukan dengan pembuatan akte pemberian hak tanggungan (APHT) yang dibuat oleh PPAT.

c.    Objek Hak tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi yang telah memenuhi syarat didaftarkan akan tetapi belum dilakukan maka pemberian hak tanggungan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.

2.    Diberikan oleh Kuasa

Prosedur Pemberian hak tanggungan dengan cara melalui surat kuasa pembebanan hak tanggungan.

a.    Wajib dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT.

Yang isinya  :

-   Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada pembebanan hak tanggungan jadi isinya Cuma satu atau semata2 hanya berisi kuasa memasang hak tanggungan.

-   Tidak memuat kuasa substitusi (surat kuasa pengalihan ).

-   Mencantumkan secara jelas objek hak tanggungan, jumlah hutang dan nama serta identitas krediturnya apabila debitur bukan pemberi hak tanggungan.

b.    Tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun kecuali kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya.

c.    Surat kuasa pembebanan hak tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat2nya 1 bulan sesudah diberikan

d.    Surat kuasa membebankan hak tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengna pembuatan APHT selambat2 3 Bulan sesudah diberikan.

Ada 2 alasan pembuatan dan penggunaan SKMHT (surat keterangan memegang hak tanggungan)

1. Alasan Subyektif
1. Pemberian hak tanggungan tidak dapat hadir di hadapan Notaris atau PPAT untuk membuat akta hak tanggungan.
2. Prosedur pembebanan hak tanggungan panjang
3. Biayanya Tinggi.
4. Kredit yang diberikan jangka pendek.
5. Kredit yang diberikan tidak besar
6. Debitur sangat Bonafit.
2. Alasan Objektif

1. Sertifikat belum diterbitkan
2. Balik Nama atas tanah pemberi hak tanggungan belum dilakukan.
3. Pemenuhan, penggabungan tanah belum selesai dilakukan atas nama pemberi tanggungan.
4. Roya atau pencoretan belum dilakukan.

Pendaftaran Hak tanggungan

Diatur dalam pasal 13 sampai dengan 14 UU No 4 Tahun 1996

Tata caranya  :

1. Pendaftaran dilakukan di kantor pertanahan.
2. Dilakukan 7 hari setelah ditandatangani
3. Kantor apertanahan mencatat dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
4. Tanggal buku tanah hak tanggungan adalah tanggal hari ke 7 setelah penerimaan secara lengkap surat2 yang diperlukan bagi pendaftarannya.
5. Hak tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah hak tanggungan dibuatkan.
6. Kantor pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan dengan irah2 demi keadilan berdasarkan Tuhan yang maha esa.

 Hapusnya hak tanggungan

1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan
2. Dilepaskan hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan
3. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua pengadilan negeri
4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan .

 Eksekusi Hak tanggungan

1. Melalui pelelangan umumsebagaimana diatur pada Pasal 6
2. Eksekusi atas titel Eksekutorial yang terdapat pada sertifikat hak tanggungan.
3. Exsekusi di bawah tangan berdasarkan kesepakatan antara kreditur dengan debitur.

Setelah hutang selesai dibayar maka akan dilakukan roya.

Share this post